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《廣東省住房和城鄉建設廳等六部門關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》解讀
2021-05-07 09:53
2020年7月17日，廣東省住房和城鄉建設廳、發展和改革委員會、財政廳、自然資源廳，中國人民銀行廣州分行、中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局聯合出臺《關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號，以下簡稱《指導意見》），將于2020年9月1日起施行。現就有關內容解讀如下:
一、制定《指導意見》的背景是什么？
2014年12月29日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等六部委選取北京、上海、深圳、成都、淮安（江蘇）、黃石（湖北）等六個城市，試點發展共有產權性質政策性商品住房。2019年12月23日召開的全國住房城鄉建設工作會議強調著力完善住房保障體系，明確共有產權住房是城鎮住房保障體系的重要組成部分，并明確發展共有產權住房的思路和方向。
在深圳作為國家試點城市的基礎上，我省于2018年進一步選取了廣州、珠海、佛山、茂名等四個城市試點發展共有產權住房，目前已取得了一定成效。為進一步引導和規范我省各地因地制宜發展共有產權住房，根據《住房和城鄉建設部國家發展和改革委員會財政部國土資源部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》（建保〔2014〕174號）等文件精神，結合我省實際制定了本《指導意見》。
二、《指導意見》有哪些重點內容？
《指導意見》共分六章二十五條，重點內容有以下四個方面：
（一）規范共有產權住房建設管理。一是明確共有產權住房是城鎮住房保障體系的重要組成部分，納入城鎮保障性安居工程管理。二是明確共有產權住房建筑面積不超過120平方米，倡導緊湊、經濟、適用的戶型設計，滿足基本居住需求。三是明確發展共有產權住房的地級以上市要在充分評估必要性、可行性的基礎上，制定供應計劃，合理安排項目選址，做到“以需定建”，“先規劃，后建設”。四是明確共有產權住房主要采取政府組織集中建設、“限房價、競地價”“限地價、競配建”等七種渠道籌集，鼓勵社會力量參與建設。五是明確共有產權住房應實施全裝修成品交房。
（二）規范共有產權住房分配管理。一是明確共有產權住房面向符合當地規定條件的城鎮無房家庭（含單身居民）供應，每戶家庭只能購買一套共有產權住房，承購人的產權份額原則上不低于50%。二是明確共有產權住房的評估價格采用代持機構委托房地產估價機構評估等方式確定，確保價格公開公正、透明合理。三是明確發展共有產權住房的地級以上市應結合需求及供應能力，采取按房配售或輪候配售制度，以適應各地供需關系。四是明確購房合同簽訂和產權登記的有關事項。
（三）規范共有產權住房供后管理。一是明確承購人享受與購買商品住房居民同等的公共服務待遇，包括落戶、子女入學等方面，充分保障承購人的相關合法權益。二是明確原則上承購人取得共有產權住房不動產權證書滿5年的，可轉讓其所持有的產權份額給其他符合共有產權住房條件的申請人，即共有產權住房流轉實行封閉運行，不能轉為商品住房，一方面穩定房源規模，增加政府供給能力，另一方面達到堵住“套利”預期、實現“房住不炒”的目標。三是明確承購人和代持機構可依法將擁有的產權份額用于抵押；繼承人符合共有產權住房申購條件的，可繼承共有產權住房個人份額。
（四）有關政策支持和組織保障。一是明確共有產權住房項目采用招標、拍賣、掛牌等方式供地，列入城鎮保障性安居工程的，用地指標由省統籌保障。二是明確發展共有產權住房的地級以上市要加大資金投入，支持共有產權住房建設。共有產權住房籌集享受國家規定的各項稅費優惠政策。三是明確發展共有產權住房的地級以上市要加強組織領導、明確部門職責、加強監督管理以及加強宣傳引導，確保共有產權住房工作穩步推進。
三、《指導意見》有關問題解答
根據多次公開征求公眾意見及召開聽證會所收集的群眾社會各界意見和建議，針對普遍關心的問題解答如下：
（一）什么人可以申請共有產權住房？
申請人必須是符合當地規定條件的城鎮無房家庭（含單身居民）。符合條件的人才、城鎮穩定就業外來務工人員、在粵工作和生活的港澳居民也納入共有產權住房的供應范圍內。
（二）如何確保共有產權住房分配公平公正？
共有產權住房采用按房配售或輪候配售制度。申請人的配售排序，通過綜合評分、搖號抽簽等方式確定，具體操作細則由各地結合實際制定。
（三）購買共有產權住房可以申請貸款嗎？
共有產權住房承購人和代持機構可依法將擁有的產權份額用于抵押申請貸款，具體按照國家貸款政策和各地有關規定執行。
（四）購買共有產權住房享受的公共服務與商品住房有區別嗎？
承購人享受與購買商品住房居民同等的公共服務權利。共有產權住房和商品住房同一小區的，納入所在小區統一管理，并享受同等服務、承擔同等權利和義務。
（五）政府產權份額需要繳納租金嗎？
承購人不用繳納政府產權部分的租金，但是承購人應按有關規定和合同約定，繳納按照整套共有產權住房全部產權建筑面積計算的住宅專項維修基金和物業管理服務費用，并享受住宅專項維修基金和物業管理服務的相應權利。
（六）承購人可以增購政府產權份額嗎？
個人產權份額原則上不低于50%。承購人不得分割個人產權份額以及增購政府產權份額。
（七）共有產權住房可以出租嗎？
承購人應按有關規定和合同約定使用共有產權住房，不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途，不得改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。
（八）共有產權住房可以轉讓和退出嗎？
原則上承購人取得共有產權住房不動產權證書滿5年的可轉讓其所持有的產權份額；取得共有產權住房不動產權證書不滿5年的，因特殊原因確需退出，可退出其所持有的產權份額。承購人需轉讓或退出的，應向住房保障主管部門或其委托的代持機構提交轉讓或退出申請。該承購人所持有的產權份額由住房保障主管部門或其委托的代持機構通過綜合評分、搖號抽簽等方式，轉讓給其他符合規定條件的申請人。因特殊原因確需退出的情形由各地自行確定，必要時可由住房保障主管部門或其委托的代持機構予以回購。
（九）共有產權住房的轉讓和退出收益如何分配？
轉讓共有產權住房的，承購人所持產權份額增值收益歸承購人所有；退出共有產權住房的，承購人所持產權份額增值收益歸代持機構所有。轉讓與退出時成交價格低于原購買價格的，代持機構不予補償差價。
（十）共有產權住房的稅費由誰承擔？
承購人購買、轉讓共有產權住房所產生的稅費，代持機構不承擔，由承購人或轉讓雙方按照相關規定繳交，符合條件的，可按規定享受相關稅費優惠政策。
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